凡遇大事，物管股必有回響，且回響之聲總是一大片。
7月26日，“黑色星期一”開(kāi)場(chǎng)，物管股整體大“跳水”，跌出一片綠色。
截至當(dāng)日收盤(pán)，54家物管股有47家出現(xiàn)下跌，最高跌幅達(dá)到19.55%，平均跌幅7.8%。只有中奧到家1家穩(wěn)住，微漲1.45%。
一天的時(shí)間，47家物企的市值蒸發(fā)了1008億元。其中，世茂服務(wù)跌幅最高為19.55%，市值下跌近85億元;兩家物企市值蒸發(fā)超過(guò)百億，碧桂園服務(wù)跌去317億元，華潤(rùn)萬(wàn)象生活跌去124億元。
物管股的大起大落，隨著政策而動(dòng)。這一次普跌，導(dǎo)火索指向一份整治通知。
7月23日，住建部官網(wǎng)公布了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門(mén)關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》(簡(jiǎn)稱“《通知》”)內(nèi)容，要求對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、租賃、物業(yè)等各個(gè)環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為進(jìn)行查處，物業(yè)服務(wù)是其因城施策整治的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。整治內(nèi)容包括服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公區(qū)收益、退出機(jī)制等方面。
事實(shí)上，從7月13日起，物管股就已經(jīng)有了下跌反應(yīng)。近半個(gè)月的時(shí)間，物企股價(jià)起起伏伏，通知公布后的首度開(kāi)盤(pán)，股價(jià)跌聲一片。7月13日-7月26日，54家上市物企中44家物企股價(jià)震蕩下跌，平均跌去2.48%，市值暴跌608億元。
兩份超800億的《通知》
物管股的這次大跌，像極了年初的那次大漲，股價(jià)大開(kāi)大合之勢(shì)，與政策的態(tài)度動(dòng)向重合。
今年一月初，住建部等10個(gè)部門(mén)也曾給物業(yè)發(fā)過(guò)一份“通知”。不過(guò)，兩份“通知”所帶來(lái)的效果截然相反。
1月5日，住建部等十部門(mén)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，從融入基層社會(huì)治理體系、健全業(yè)主委員會(huì)治理結(jié)構(gòu)、提升物業(yè)管理服務(wù)水平、推動(dòng)發(fā)展生活服務(wù)業(yè)、規(guī)范維修資金使用和管理、強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理等6個(gè)方面，對(duì)提升住宅物業(yè)管理水平和效能提出要求。
細(xì)看兩份《通知》都有對(duì)物業(yè)提出改進(jìn)要求，相比于年初，這一次的改進(jìn)更為“強(qiáng)硬”，拿出了整治組合拳，引起“跌聲”一片。
而年初的“通知”，則成了物企股價(jià)增值的“溫床”。次日收盤(pán)，42家物業(yè)企業(yè)中，共有41家股價(jià)上漲。42家上市物企總市值達(dá)7181.6億元，較前一交易日增加了842.8億元，單日增長(zhǎng)了13.3%。
物管股的兩次市值波動(dòng)，都超過(guò)800億元，有意思的是，兩次增減排行較高的物企名單還出現(xiàn)了不同程度的重合。
截至7月22日收盤(pán)，世茂服務(wù)跌幅最大，達(dá)到19.55%;此外，金科服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、碧桂園服務(wù)、合景悠活、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、星盛商業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、新城悅服務(wù)、越秀服務(wù)、恒大物業(yè)、新希望服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、時(shí)代鄰里、佳兆業(yè)美好等15家物企跌幅也超過(guò)10%。
而在年初“通知”帶動(dòng)的漲幅中，世茂服務(wù)和旭輝永升服務(wù)當(dāng)天的漲幅也超過(guò)20%，分別達(dá)到23.7%、20%，融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園服務(wù)、時(shí)代鄰里等漲幅也都超過(guò)10%。
同樣是對(duì)物企提出要求，但兩份《通知》的態(tài)度卻不盡相同。年初的那份“通知”，要求物企進(jìn)駐到更多的行業(yè)，并提升自己的服務(wù)水平和質(zhì)量，既有規(guī)范又有鼓勵(lì);然而七月的這份《通知》，直擊物企在服務(wù)實(shí)施過(guò)程中的亂象和痛點(diǎn)。
事實(shí)上，在年初住建部牽頭發(fā)布“通知”，各地已經(jīng)展開(kāi)了一輪物業(yè)整治活動(dòng)。北京市住建委聯(lián)合多部門(mén)開(kāi)展物業(yè)綜合執(zhí)法，杭州數(shù)百個(gè)小區(qū)使用物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支信息公示平臺(tái)……
然而，各地物業(yè)服務(wù)亂象仍層出不窮。據(jù)企查查數(shù)據(jù)，包括54家上市物企在內(nèi)的百?gòu)?qiáng)物企中，今年新增立案和開(kāi)庭超4000次，其中案由為“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”的案件最多。
市盈率“腰斬”
整治動(dòng)作引起股價(jià)下跌，只是表象，背后所映射的是，物企估值正趨于理性化。
2020年，在恒生指數(shù)整體下調(diào)12.8%的情況下，物管股逆勢(shì)上揚(yáng)28.47%，仍是資本市場(chǎng)追捧的對(duì)象。而進(jìn)入到2021年，物企的高估值情況正在逐漸回落。
據(jù)克而瑞證券研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、物管及地產(chǎn)存量行業(yè)組組長(zhǎng)李蒙觀點(diǎn)，去年8月出現(xiàn)調(diào)整之前，物業(yè)股實(shí)際上已經(jīng)來(lái)到了高位，彼時(shí)行業(yè)的平均PE倍數(shù)達(dá)到約40倍，隨后出現(xiàn)回落實(shí)屬正常，現(xiàn)在的(年初)上漲應(yīng)該還是主要由利好消息推動(dòng)所致。
今年1月和7月，樂(lè)居財(cái)經(jīng)分別做了統(tǒng)計(jì)，上市物企兩次估值對(duì)比，市盈率已經(jīng)“腰斬”。
1月12日，彼時(shí)的上市物企為42家，平均市盈率約為55倍。其中，融創(chuàng)服務(wù)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活的市盈率均超過(guò)200倍，分別為226.96倍和226.86倍。市盈率低于10倍的僅有彩生活、中奧到家和祈福生活服務(wù)三家。
到了7月份，54家上市物企的平均市盈率僅有26倍。最高估值中，物企的市盈率已經(jīng)不到百倍，較年初的最高值回落了一倍有余，低于10倍市盈率的物企也由原來(lái)的3家增加到7倍。
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