政策多維度支持下,房企融資環境持續改善。
多個平臺統計數據顯示,今年一季度,在房地產銷售回暖的同時,房企非銀融資尤其信用債發行環比出現翻倍增長,各渠道融資利率均有不同程度下降。另從銀行貸款和股權融資來看,去年四季度對公開發貸同比多增4200億元,已經公布年報的國有大行、股份行中,房地產貸款較上年末增長2900多億元,同比多增近千億元;“三支箭”政策落地以來,已有30多家上市房企發布股權融資計劃,10家在今年一季度落地發行。
不過,從融資主體來看,貸款和債券融資仍以優質央國企為主,企業間分化明顯。有分析認為,股權融資或是展期及違約房企的重要出路,但目前落地較慢,相關房企最終能否進一步打破融資壁壘還有待觀察。在此背景下,公募REITs助力保交樓也被部分業內人士寄予厚望。
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盡管銷售端回暖將支撐房企運營逐漸改善,但年內尤其4月、7~9月的償債高峰仍是市場關注的焦點。
一季度信用債發行環比翻番
隨著民企融資“三支箭”和“金融16條”支持政策陸續落地,房企在今年3月迎來融資回暖的小高峰。
據中指研究院監測數據,3月房地產企業非銀融資總額為917.9億元,雖然同比繼續下降16.3%,但環比上月大幅增加109%。
具體看融資結構,信用債發行仍是主力支撐,且發行速度呈翻倍趨勢,信托及資產支持證券(ABS)也有明顯增長。其中,3月地產行業信用債融資667.7億元,同比上升15.9%,環比上升100.9%。縱觀整個一季度,房企信用債融資1297.3億元,同比增長11.6%,增幅由負轉正。
可以看到,隨著銷售和融資回暖,房企債在二級市場也持續修復中。據方正證券統計,3月有4家房企信用債成交價較上一日收盤凈價漲幅超過5%,綠地控股、中南建設、寶龍實業和融僑集團的信用債成交價平均漲幅分別達到86.9%、33.5%、16.3%和12.8%。
中指研究院企業研究總監劉水對記者表示,除信用債外,3月信托融資環比上升35.8%,新增40.6億元,ABS融資環比大幅上升273.3%至209.6億元。
不過,從整個一季度來看,信托、ABS融資仍在下行通道中,降幅分別達72.7%、41.9%。劉水認為,當前投資人對行業風險仍有顧慮和考量,多數投資人還在持續觀察銷售市場復蘇進度。
好消息是,房企各渠道融資成本都有不同程度下降,帶動3月綜合融資利率同比、環比分別下行0.52、0.47個百分點,其中信用債平均利率為3.74%,信托平均利率為7.15%,ABS平均利率為3.74%。
具體到房企,融資規模、成本仍有較大分化,比如雅居樂3月發債成本仍然在6.8%,招商蛇口則僅為2.3%,華潤、保利也在3%以下。而融資主體中,仍以央國企為主,3月信用債發行僅3家為民營房企,且期限較長的中票和公司債均有增信擔保或信用保護工具,資金用途受到限制。
不僅在發行環節不占優勢,多家銀行也在財報中提到,在非保本理財、代銷、債券承銷等不承擔信用風險的表外業務中,發債主體或底層資產融資人以央企、地方國企以及經營穩健的頭部房地產企業為主。
“由于當前銷售市場復蘇的結構性,投資人對民企發債的各項要求仍然存在,拉高了民企發債實際成本。”劉水表示,隨著市場持續回暖,行業信心得以修復,融資效率將有進一步釋放的空間。
“三支箭”集體改善
所謂“三支箭”,第一支箭是民營企業信貸支持,第二支箭是民營企業債券融資支持工具,第三支箭是民營企業股權融資支持工具。去年四季度以來,監管先后表態擴大第二支箭對房企支持力度,并時隔12年重啟地產融資第三支箭,“金融16條”更是釋放多層積極信號。
目前來看,除第二支箭持續發力外,房企的信貸、股權融資環境也有明顯變化。尤其在“金融16條”發布后,各商業銀行陸續與房企簽約,截至去年底,已有至少60家銀行向120多家房企提供近5萬億元意向性授信。據央行副行長潘功勝在今年3月初透露,去年四季度房地產開發貸款新增2300億元,同比多增4200億元,今年1月新增則超過3700億元,同比多增2200億元。
從已經披露財報的6家國有大行和7家股份行來看,去年各行地產不良率抬升、不良計提力度加大,招商銀行、光大銀行等5家股份行房地產貸款余額下降。但在大行拉動下,13家銀行房地產對公貸款余額整體提升,合計約為5.84萬億元,同比增加2908.55億元,較2021年的1974.54億元多增近千億元,增幅由3.69%提升至5%以上。
另外在股權融資方面,據東方金誠不完全統計,自“第三支箭”政策落地以來,已有超過30家A股/H股上市房企發布股權融資計劃,其中包括華夏幸福、中南建設等已違約的房企。記者據Wind統計發現,今年以來已有約20家涉及地產業務的上市公司發布增發新股預案。
今年以來,利好房企融資的政策還在持續加碼。其中在2月份,深交所舉行房地產行業市場主體座談會,鼓勵房企用好融資并購工具,支持房企拓寬債券募集資金用途,以及發行CMBS、ABS等。
償債高峰下出路在哪
對比明顯的是,繼今年前兩個月境外融資破冰之后,3月份地產境外美元債再現零發行。與此同時,年內仍有大量境外債到期,疊加更大比例的信用債到期,據中指研究院統計,年內房企到期債券余額為6666.8億元,占總債券余額的23.5%。其中在4月,到期債券余額為975.1億元,其中境外債占比為51.9%,信用債占比為48.1%。
從房企銷售情況來看,各方政策合力下,樓市已出現回溫跡象。中指研究院數據顯示,2023年一季度新房價格環比上漲0.01%,價格較2022年四季度止跌企穩;二手住宅價格環比下跌0.18%,跌幅較2022年四季度收窄0.41個百分點。尤其包括上海、深圳等一線城市新房、二手房市場皆有明顯恢復,上海新房市場甚至再現“千人搖號”,超20新盤“日光”。
東方金誠分析師唐曉琳分析,考慮到相應房企銷售回款短期內還將處于較低水平,繼續展期大概率將成為應對到期債券的主流選擇。但債務展期是以時間換空間,債券償付壓力并未減少,風險化解的關鍵因素仍在于后期銷售回款和外部融資的修復。
但當前信貸和債權融資企業間分化明顯,唐曉琳分析,對于已展期房企來說,外部融資難度依然較高,股權融資可能是唯一的突破口。不過目前來看,雖然上市房企均在積極籌劃增發股份等方式融資,但多數方案落地遲緩。以今年以來為例,目前增發落地的企業僅有10家。
“從實操角度來講,企業資產質量、財務安全、未來盈利修復能力,以及具體定增用途等內容均是投資人考察的重點,違約和展期房企并不具備明顯優勢。”唐曉琳認為,雖然股權融資計劃已出,但這些房企最終能否打破融資壁壘,仍未可知。
而隨著2月中基協發布《不動產私募投資基金試點備案指引》(下稱《指引》),允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目,加上3月國家發改委發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》,市場對借助公募REITs盤活地產存量資產的預期升溫。此前全國兩會期間,中信資本董事長張懿宸就曾建議推出特色商業不動產公募REITs,助力解決爛尾樓問題。
克而瑞地產研究中心表示,公募REITs擴容至商業不動產領域,為商業運營商盤活資產提供了新的出路;結合《指引》關于不動產私募基金的試點政策,未來Pre-REITs作為項目發行公募REITs之前的一筆過橋融資,也將加速發展,為房企提供項目層面盤活資產的另一種方式。(記者孫夢凡對本文亦有貢獻)
(來源:第一財經)
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責任編輯:Rex_14