作為住房租賃品牌開店首選，今年上海將繼續(xù)加大保租房建設(shè)籌集和供應(yīng)力度，全年計劃新增建設(shè)籌集保租房7.5萬套。截至2022年底，上海已累計完成建設(shè)籌措保租房38.5萬套，完成“十四五”規(guī)劃量的64%。為營造良好住房氛圍，上海也已正式實施《上海市住房租賃條例》，規(guī)范租房市場發(fā)展。當前政策端對住房租賃市場鼓勵與監(jiān)管并行，開始進入高質(zhì)量發(fā)展階段。住房租賃企業(yè)積極擁抱利好，不少企業(yè)將旗下在管項目納保，享受政策紅利支持。快速發(fā)展的同時，企業(yè)如何在供給多元化下保有市場競爭優(yōu)勢，考驗其品牌塑造以及運營管理能力。在產(chǎn)品打造方面，企業(yè)很難做到標準化，或所有的項目都是一個打法。以前不同城市、不同策略，但實際上不同板塊之間的表現(xiàn)差異是非常大的。面對新模式發(fā)展，住房租賃企業(yè)如何實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展，尋找專屬發(fā)展路線尤為重要。4月18日在上海舉辦的2023觀點租賃圓桌，邀請諸多投資機構(gòu)、住房租賃行業(yè)領(lǐng)導者共話住房租賃發(fā)展縱深之道。
REITs浪潮
隨著住房租賃行業(yè)金融閉環(huán)的打通，租賃市場發(fā)展邏輯聚焦資產(chǎn)管理。在資管模型下，品牌戰(zhàn)略該如何制定？住房租賃基金該打造怎樣的融投建管退范式？如何抓住保租房公募 REITs浪潮？
(資料圖片僅供參考)
會議現(xiàn)場，麻省理工寧波（中國）供應(yīng)鏈創(chuàng)新學院院長郭杰群以《租賃住房的春天是否來臨？——來自黑石與房地美的借鑒》為題，結(jié)合海外租房市場經(jīng)驗，闡述國內(nèi)住房租賃資管的發(fā)展趨勢。
他在介紹黑石案例中表示，黑石通過低于市場成本獲得具有現(xiàn)金流的成熟資產(chǎn)，經(jīng)過改造提升物業(yè)價值，并通過杠桿來獲取一定的收益，最后將這個資產(chǎn)進行出售，獲得的資金可以再進行重新的一個反復。
當然，其中運營管理能力是非常重要的手段，進入杠桿則是提升回報的一個重要渠道。
“住房租賃新的十年有新的模式，要有新的產(chǎn)業(yè)機會。”同樣在資管模型環(huán)節(jié)，華潤置地長租公寓REITs平臺總經(jīng)濟師王戈宏，在會議現(xiàn)場就華潤有巢成功發(fā)行首批保租房公募REITs提出三個要點：
其一，做有質(zhì)量的發(fā)展，僅規(guī)模化發(fā)展會遇到風險；其二，REITs回報的核心是運營化管理以及精細化管理；最后，要讓投資方看到企業(yè)對于資產(chǎn)價值的創(chuàng)造。
“退出是容易的，因為沒有退不出的項目，只有退不出的價值。我們大部分項目超預(yù)期實現(xiàn)了價值。”
瓴寓國際CEO張愛華則以《瓴寓資管——提供“低風險、確定回報”的租賃住房投資產(chǎn)品》為題發(fā)表了演講，介紹瓴寓在資管這條路上的一些探索跟實踐。
她強調(diào)，募和退就是資本運作，要做資管離不開投資，投完了不動產(chǎn)，要有能力把產(chǎn)品打造出來，后面還必須做好運營管理，這五個環(huán)節(jié)缺一不可，才能真正實現(xiàn)資管的全鏈條。
租賃新貌
在政策支持下，市場增量前景巨大，競爭激烈，如何抓住市場發(fā)展機遇，在群體定位、管理服務(wù)以及產(chǎn)品設(shè)計上脫穎而出，成為企業(yè)亟需思考的問題。
“從數(shù)據(jù)上看行業(yè)爆發(fā)了，但是爆發(fā)也帶來了很多的競爭。”
樂乎集團創(chuàng)始人、CEO羅意認為，剛需、白領(lǐng)仍然是未來市場最大的需求。他強調(diào)企業(yè)很難做到標準化的產(chǎn)品、所有的項目都是一個打法，卷帶來的后果就是分化，包括客戶的分化、機構(gòu)的分化還有城市內(nèi)部板塊的分化。
以前更多講的是不同城市、不同策略，但是實際上不管是北京也好、上海也好，不同板塊之間的表現(xiàn)差異是非常大的。
樂乎集團創(chuàng)始人、CEO羅意魔方生活服務(wù)集團首席戰(zhàn)略官胡鼎在演講中從租戶服務(wù)角度切入，分享魔方生活服務(wù)在產(chǎn)品服務(wù)方面的打造心得。他特別指出：“更高的精神文明的需求才是年輕人更需要的，所以魔方在未來已來的時候打造出他們想要的生活。這種情況下，魔方所關(guān)注的就不只是安全，更多是體驗。”
針對產(chǎn)品打造方面，朗詩寓總經(jīng)理章林在“資本春風”主題討論會中表示，希望把大量的低效資產(chǎn)，原來非居住類的包括居住類的老舊宿舍、園區(qū)進行改造，為新市民、新青年提供一個宜居好的環(huán)境。同時提出，整個住房租賃行業(yè)的差異化特色并沒有形成，在這塊，朗詩寓這樣的企業(yè)有很大空間。
保租房與差異化
現(xiàn)場圓桌討論會以“資本春風”為主題。
雖然住房租賃是政策熱門，但是與以往的住宅高周轉(zhuǎn)模式完全不同，投入大、周期長、資金回收慢，大城市的租售比較低。在此背景下，各路資本紛紛關(guān)注住房租賃。未來，租賃+資本將會產(chǎn)生怎樣的化學反應(yīng)？
德邦證券首席分析師金文曦作為討論會主持，就相關(guān)議題進行了闡釋，并向嘉賓提出了問題。
方隅控股CEO陳堅表示，方隅一直是專注于重資產(chǎn)的投資，現(xiàn)在管理的資產(chǎn)規(guī)模加起來超過180億元。提及保租房話題，他表示保租房的需求很大，大力推廣是正確的，租賃市場應(yīng)該百花齊放。
同樣專注于重資產(chǎn)的還有黑石龍地長租公寓，金地商置財務(wù)管理中心總經(jīng)理、金地草莓社區(qū)總經(jīng)理霍炳輝也表示：“輕與重方面，其實沒有必然的側(cè)重，如果有合適的機會就去做，兩條腿是一個并行并進態(tài)度。”
霍炳輝強調(diào)，重資產(chǎn)方面不會過度追求規(guī)模，輕資產(chǎn)方面則更多是開放的態(tài)度，可以匹配市場上各種各樣資產(chǎn)的形態(tài)，可以建，可以管，也有品牌。包括跟資方的一些溝通和渠道是長期存在的，如果哪天可以賣或者想賣，這也是很好的退出通道。
針對保租房話題，朗詩寓總經(jīng)理章林提出：“保租房更多還是政策性的，這是我們的機會，但也需要在這塊做出差異化，尋找到生存之道。”
綠地金創(chuàng)集團首席戰(zhàn)略官李想則從產(chǎn)業(yè)鏈上分析，指出保租房也好，或者說長租公寓也好，實際上這個產(chǎn)業(yè)鏈還是投融建管退。保租房的投融建退可能都不構(gòu)成競爭力的障礙，真正構(gòu)成競爭力的障礙，可能就是在管，即運營這個環(huán)節(jié)，這也恰恰是市場化長租公寓企業(yè)的優(yōu)點。
上海是租房需求強勁的活力城市。各項利好刺激下，住房租賃市場進入發(fā)展新階段，同時市場參與主體持續(xù)探索獨特發(fā)展路線，實現(xiàn)高質(zhì)量增長。
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責任編輯：Rex_21
