文/鄒琳華
近期，有房產中介聲稱買房可以做到“負首付”，引發了社會各界的熱議與關注。從經濟內涵看，零首付或“負首付”屬于加桿杠購房的一種形式。由于不需要支付首付，理論上杠桿比可以做到無限大。零首付或“負首付”加杠桿購房，一般是在樓市下行階段，預判市場既將反轉上行時進行。如果房價止跌上漲，對應的實物資產增加，杠桿比就會自然下降，購房者可成功實現“空手套白狼”。但反過來，如果預判失敗，房價仍繼續下跌，購房的融資杠桿就會進一步自動加大。這將會對購房者形成較大的風險。如果零首付或“負首付”購房的規模較大，還可以形成宏觀風險。所以零首付或“負首付”情形多數為國家政策所不允許。開發企業一般情形下也不會采取這種風險方式售房。
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零（負）首付是特殊市場情形的產物，對應的具體場景主要二種。
首先是新房市場上開發商墊首付，這是房地產市場下行階段容易見到的一種促銷手段。部分開發商由于經營困難又急缺資金，只好通過墊付首付來降低購房門檻。開發商墊首付，形成實際零首付的現象，看似解決了購房者首付不足的難題，但實際上仍存在一些問題和潛在風險。首先，開發商墊首付可能會損害購房者的利益。開發商通常是為了推銷房產而墊首付，但事實上這樣做往往會增加購房者的遠期還款壓力，導致買房者難以承受高額的按揭貸款，進而影響到其家庭財務狀況。特別是如果房價繼續下行，購房者的金融杠桿就會自動增加。
其次，開發商墊首付的行為可能會引發金融風險。如果房屋價格下跌導致貸款余額超過房屋價值，那么購房者和銀行都有可能遭受損失。這樣一來，金融系統可能會遭受不穩定的沖擊，甚至可能引發整個市場的震蕩。
但房地產市場普遍存在“買漲不買跌”的心理。對于部分處于極度經營困境的開發商而言，到了主動墊首付這步，一般就很難咸魚翻身，基本屬于“死馬當活馬醫”。由于擔心房價繼續下跌，購房者很難響應開發商的墊首付優惠。而且開發商墊首付并非免除首付，只是推遲支付時間而已。通常因買漲不買跌這類零首付實際規模有限，引發宏觀金融風險的可能性較小。
第二種情形是二手房市場上的零（負）首付。
這又包含二種可能性。一是購房中介和金融機構內外勾結。通過做高二手房評估價（一般新房貸款不需要評估，二手房貸款需要評估），騙取銀行貸款。隨著銀行內控機制的完善，以及大數據時代房價信息的透明化，這種可能性已經越來越小，只是零星個別現象。二是在市場下行階段，成交價可能會低于評估價。這時，可能通過虛構成交價套取高額貸款相對容易。但這也僅是在特殊的時期、特殊的區域出現，不會具有普遍性。
二手房的高評高貸，雖然不具有普遍性，但是這種現象仍可能存在一些潛在問題與風險。對于評估機構和銀行來說，可能會因為評估價高于實際成交價而導致因為高估風險而造成資產表出問題，從而增加銀行貸款的風險和拖累。對于購房者來說，評估價過高可能會導致房屋定價失真，使得購房者負擔過重，從而增加購房風險。過高的評估價導致的零首付貸款使購房者可能承擔高額貸款利息和罰息，讓購房者陷入債務危機，為了獲取高額貸款還可能受中介機構所誘騙。
總體來說，零（負）首付加杠桿購房一般在房地產市場下行階段出現，可能會帶來以下后果：
一是債務風險。加杠桿購房意味著借來的錢更多，負擔更重。如果市場繼續下行，購房者可能面臨惡化的還款能力，甚至債務違約的風險。
二是資產損失風險。房地產市場下行，購房者在嘗試加杠桿借債買房的時候，可能會買入高估的房屋。一旦市場繼續下跌，他們可能面臨到一些賣不出去、低價賣出的風險，使得他們面臨巨額的資產損失。
三是財務壓力。如果購房者購買房屋加杠桿買入之后，市場繼續下行，他們就可能需要為了支付貸款的利息而降低生活水平。并且，當賣房變得困難或者售價不高的時候，購房者可能會面臨沉重的經濟負擔，而回報則可能很小。
四是投資回報率的降低。購房者加杠桿購買房屋后，如果房地產市場開始下跌，他們可能無法獲得他們曾經希望的高回報。
綜上所述，即使處于房地產市場下行階段，也不可盲目采用零（負）首付加杠桿購房。購房者應該仔細了解市場的發展趨勢和風險，從真實合理住房需求出發作出購房決策，以確保自己有足夠的財務余地，能夠承擔市場下跌的風險。并且即便市場出現變化，自己也不至于因此落到財務危機的境地。
作者系中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長，中國城市經濟學會房地產專業委員會秘書長
（校對：陳麗）
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責任編輯：Rex_02
