財(cái)聯(lián)社12月30日訊（記者 李潔）受銷售持續(xù)下行及融資受限等因素影響，2022年土地市場(chǎng)供需均表現(xiàn)低迷，土地出讓收入同比下滑明顯。
財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入51174億元，比上年同期下降24.4%。
中指院分析師預(yù)計(jì)，2022年全國(guó)土地出讓金降幅在三成以上。在土地成交規(guī)模方面，克而瑞方面認(rèn)為，2022年土地市場(chǎng)成交規(guī)模同比降幅也在擴(kuò)大，預(yù)計(jì)全年降幅約四成，總成交規(guī)模將創(chuàng)近十年新低。
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“展望未來(lái)，在當(dāng)前樓市、地市雙雙低迷的大背景之下，維穩(wěn)市場(chǎng)仍是第一要?jiǎng)?wù)。“克而瑞分析師稱，地市熱度的回暖將取決于樓市端的表現(xiàn)，只有樓市成交企穩(wěn)回升，房企拿地意愿才會(huì)上升，整體土地市場(chǎng)熱度才會(huì)回溫。
“近期房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，但市場(chǎng)下行趨勢(shì)尚未逆轉(zhuǎn)，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)迎來(lái)拐點(diǎn)并帶動(dòng)地方土地財(cái)政收入改善，仍需密切觀察。”東方金誠(chéng)分析師王青表示。
成交規(guī)模下滑近四成
在樓市端表現(xiàn)低迷的影響下，2022年土地市場(chǎng)也持續(xù)低位運(yùn)行，整體市場(chǎng)熱度進(jìn)一步走低。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月7日，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積11.8億平方米，較2021年同期下降了37%。
與此同時(shí)，土地出讓收入在連續(xù)上漲兩年后，2022年也出現(xiàn)下滑。
據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2022年前11月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入5.1萬(wàn)億元。而2020、2021年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入分別為8.41、8.71萬(wàn)億元。
土地出讓收入的下滑，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)地方土地財(cái)政的擔(dān)憂。中銀證券數(shù)據(jù)顯示，2020年、2021年，地方財(cái)政對(duì)土地財(cái)政依賴度分別為44.3%和42.5%。
專家認(rèn)為，2022年地方對(duì)土地財(cái)政的依賴度并未減弱，預(yù)計(jì)依賴度仍保持在40%左右。
“土地財(cái)政短時(shí)間內(nèi)難以改變，其中土地財(cái)政依賴程度較高的城市多為省會(huì)城市。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾表示。
“對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的區(qū)域，其對(duì)土地市場(chǎng)下滑容忍度或更高，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)財(cái)政實(shí)力不足以支撐市場(chǎng)信心的區(qū)域，容忍閾值或要相對(duì)小一些。”民生證券分析師譚逸鳴說(shuō)。
為促進(jìn)土地市場(chǎng)回暖，補(bǔ)足地方財(cái)力的缺口，2022年部分城市在供地端主動(dòng)調(diào)整供地政策，調(diào)整了供地節(jié)奏，增加“兩集中”供應(yīng)批次。
其中，北京、杭州、武漢等地均增加了土地出讓批次。截至12月22日，重點(diǎn)城市共有14城完成了四輪土拍，另有無(wú)錫、蘇州、南京3城完成了五批次供地，武漢甚至發(fā)布了六批次土拍公告。
“為了增加土地出讓的吸引力，各地近期出讓地塊質(zhì)素大多優(yōu)質(zhì)，例如北京供地有半數(shù)位于朝陽(yáng)區(qū)。”中信證券分析師陳聰稱。
“集中供地輪次增加，一方面可以通過(guò)分散土地供應(yīng)時(shí)間上的集中度，為房企降低短期內(nèi)的資金壓力，在行業(yè)下行期間通過(guò)常態(tài)化土地供給維護(hù)土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行；一方面，通過(guò)增加一輪供地，可以在現(xiàn)階段有效補(bǔ)充土地財(cái)政收入。”光大證券分析師表示。
土地市場(chǎng)或迎機(jī)遇
為了應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)的低迷，2022年以來(lái)，重點(diǎn)城市集中供地發(fā)生了較大的變化。
除了增加供地次數(shù)，在供應(yīng)方面，各城市還采取預(yù)公告、推介會(huì)等方式提前摸底房企拿地意愿，也對(duì)土地出讓保證金繳納比例、土地價(jià)款付款期限等方面給予利好，土地出讓門檻持續(xù)寬松。
從地塊競(jìng)拍熱度來(lái)看，大部分城市政策刺激效果有限，地塊競(jìng)拍熱度持續(xù)走低，絕大部分地塊均以底價(jià)成交，僅少部分極為優(yōu)質(zhì)的利潤(rùn)空間充裕且去化有保障的地塊才能高溢價(jià)成交。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)300城土地成交溢價(jià)率僅有3.7%，與去年同期的11.6%相比，下降了7.9個(gè)百分點(diǎn)。
值得關(guān)注的是，今年四季度以來(lái)，房企整體融資環(huán)境進(jìn)一步改善，央行、銀保監(jiān)會(huì)及證監(jiān)會(huì)等部門，從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步提供支撐。
中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，盡管近期多部門頻繁發(fā)聲支持房地產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)亦預(yù)計(jì)未來(lái)或出臺(tái)更多扶持性政策，但受居民收入預(yù)期減弱及樓市持續(xù)低迷等綜合因素影響，預(yù)期未來(lái)土地市場(chǎng)并不樂觀。
“上述融資政策的放松對(duì)土地市場(chǎng)尚未帶來(lái)明顯的直接利好。土地公開市場(chǎng)拿地資金審查要求并未放松，融資等方式籌集的資金也不能用于拿地，土地市場(chǎng)熱度的回溫仍將取決于樓市銷售表現(xiàn)。”上述克而瑞分析師稱。
其進(jìn)一步表示，若銷售端仍未改善，企業(yè)拿地態(tài)度越發(fā)保守，會(huì)倒逼政府在供地端延續(xù)少而優(yōu)的推地方式，并通過(guò)增加集中供地批次的方式來(lái)盡可能完成年度土地出讓計(jì)劃，增加土地出讓收入。
在供給方面，陳聰也認(rèn)為，由于長(zhǎng)期的縮表，地方供給土地的意愿強(qiáng)烈，土地市場(chǎng)機(jī)遇明顯。
“明年各地土拍規(guī)則將保持寬松，為完成土地出讓收入目標(biāo)，部分城市實(shí)際地價(jià)有進(jìn)一步下調(diào)的可能性。”張凱稱。
“受樓市熱度表現(xiàn)差異影響，2023年各城市土地市場(chǎng)的熱度分化也將持續(xù)，北京、上海、深圳、杭州等城市仍是房企拿地的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。”上述克而瑞分析師稱。
（松花江網(wǎng)編輯 李明丹）
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