(相關(guān)資料圖)
華安張江光大園REIT投資的標的是張江光大園，其近期剛宣布擴募購入新的基礎設施項目——張潤大廈，而哲庫科技是張潤大廈的重要承租方。
近日，知名手機廠商OPPO放棄芯片自研計劃，旗下子公司哲庫科技被突然關(guān)停，一同受到牽連的還有華安基金旗下的REITs產(chǎn)品。
5月15日，華安張江光大園REIT收盤大跌6.22%，場內(nèi)價格近三日累計跌幅超9%。華安張江光大園REIT投資的標的是張江光大園，其近期剛宣布擴募購入新的基礎設施項目——張潤大廈，哲庫科技是張潤大廈的重要承租方，其實際租賃面積占可租賃面積的45.97%。
業(yè)內(nèi)人士告訴《國際金融報》記者，出租率是產(chǎn)業(yè)園類REITs的一個重要風險指標，會直接影響股息收益。
針對該事件對擴募進程影響的評估，華安基金于5月15日晚發(fā)布公告稱，基金管理人及財務顧問國泰君安(行情601211,診股)證券股份有限公司將綜合考慮各項因素，審慎評估本次擴募工作后續(xù)推進安排，將充分保障基金份額持有人利益作為重要考量。哲庫科技關(guān)停是短期突發(fā)事件，原始權(quán)益人已積極采取應對措施，化解突發(fā)事件的不利影響。
華安基金方面向媒體表示，對REITs產(chǎn)品的價值評價，需要平衡兼顧當下投資資產(chǎn)質(zhì)地和經(jīng)營狀況及長期的經(jīng)營預期和價值。長期來看，張江REIT是實現(xiàn)打造張江園區(qū)產(chǎn)業(yè)空間資產(chǎn)上市平臺目標的堅實后盾和儲備資源。
哲庫關(guān)停連累REITs
5月12日，OPPO官方表示，面對全球經(jīng)濟、手機市場的不確定性，經(jīng)過慎重考慮，決定終止ZEKU（哲庫）業(yè)務。據(jù)了解，哲庫科技成立于2019年，是OPPO旗下負責自研芯片的子公司。
哲庫科技的突然關(guān)停殃及到了華安張江光大園REIT的場內(nèi)表現(xiàn)。東方財富(行情300059,診股)網(wǎng)顯示，5月15日收盤，華安張江光大園REIT場內(nèi)跌幅超過6%，5月11日至5月15日累計下跌超9%。截至5月16日收盤，華安張江光大園REIT上漲3.56%。
華安基金注意到了哲庫科技的關(guān)停影響，并在5月15日晚間發(fā)布公告稱，關(guān)注到OPPO決定關(guān)停旗下哲庫科技的新聞后，原始權(quán)益人高度重視，密切關(guān)注哲庫科技后續(xù)情況，將堅決維護張潤置業(yè)的合同權(quán)益，執(zhí)行合同保障條款，做好哲庫科技退租可能的權(quán)益保障與風險應對工作。
根據(jù)公告，華安張江光大園REIT擴募擬購入的新基礎設施項目是張潤置業(yè)持有的位于上海市浦東新區(qū)盛夏路61 弄1- 3號、金秋路158號的張潤大廈。
哲庫科技是張潤大廈的重要承租方。哲庫科技與張潤置業(yè)簽署租賃合同5份，租賃期限至2023年7月31日，實際租賃面積共計19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積的45.97%。同時，哲庫科技已于2023年4月7日與張潤置業(yè)就上述面積簽訂了續(xù)租協(xié)議，租賃期限為2023年8月1日至2024年7月31 日。2022年哲庫科技支付的租金占新購入基礎設施項目整體同期現(xiàn)金流總額的30.98%。張潤置業(yè)正在積極與哲庫科技溝通關(guān)于租約的后續(xù)工作安排。若接到哲庫科技確定退租答復，將及時進行公告，并依據(jù)合同進行處置。
公告稱，根據(jù)已簽租賃合同，如哲庫科技提前終止合同，應提前3個月向張潤置業(yè)發(fā)出書面通知，并承擔相當于3個月租金的違約金。目前，張潤置業(yè)已收到哲庫科技相應租賃合同項下的保證金。若上述條款觸發(fā)，張潤置業(yè)將嚴格執(zhí)行合同違約條款，違約金將彌補項目空置空窗期的租金損失。
公告提及，哲庫科技關(guān)停是短期突發(fā)事件，原始權(quán)益人已積極采取應對措施，化解上述突發(fā)事件的不利影響。近期，張江集團和張江集電已緊急啟動對有租賃意向客戶的推介工作，儲備了多家產(chǎn)業(yè)企業(yè)，總計租賃需求面積超過2萬平方米。并與10余家意向租戶進行了溝通，全力保障換租工作平穩(wěn)過渡。
一季度末出租率剛過七成
張潤大廈是華安張江光大園REIT的首次擴募項目，是首批四單基礎設施公募REITs擴募項目之一，該擴募項目于今年3月底獲批。此前，華安張江光大園REIT投資的基礎設施項目是張江光大園，基礎設施項目的主要經(jīng)營模式是園區(qū)管理，包括收取房屋租賃費，物業(yè)管理費以及停車場（庫）經(jīng)營獲取收益。
園區(qū)出租率是投資者對產(chǎn)業(yè)園類REITs關(guān)注的一大指標。華安張江光大園REIT一季報顯示，報告期內(nèi)出租率為70.57%，平均合同租金為5.67元/平/天。對比來看，2022年末的出租率為92.6%。
對于出租率為何下降，華安基金給出的原因是主要由于基礎設施項目的重要現(xiàn)金流提供方租戶之一（租賃面積合計為 12302.25 平方米，占項目可租賃面積比例約 28%），其全部租賃合同于2022年末到期，到期后該租戶不予續(xù)租。盡管上述面積已部分完成去化，但由于第一季度商業(yè)活動仍處于恢復階段，市場新增需求不足，疊加春節(jié)假期的因素，對潛在租戶的實地考察、租賃計劃等產(chǎn)生一定影響，因此租賃進展較為緩慢。
華安基金5月15日晚間的公告提及近期項目園區(qū)經(jīng)營情況，自2023年4月1日至5月15日，張江光大園累計完成簽署書面合同及租賃意向書面積為3641.57平方米，其中簽署新租合同面積為1555.47平方米，簽署帶履約保證金條款的租賃意向書面積為2086.10平方米。含書面意向租戶的園區(qū)簽約率為79.01%，較2023年一季度末的出租率70.57%提升8.44%。
私募排排網(wǎng)財富管理合伙人榮浩告訴記者，出租率是一個很重要的風險指標，產(chǎn)業(yè)園REITs的收益包括股息收益和價格回報兩部分，出租率直接影響股息收益。
雖然短期會受到上述突發(fā)事件影響，但榮浩表示，長期來看，價格回報將趨于穩(wěn)定，與當?shù)禺a(chǎn)業(yè)園的租金回報率趨近。
華安基金REITs業(yè)務相關(guān)負責人向媒體表示，長期來看，張江REIT是實現(xiàn)打造張江園區(qū)產(chǎn)業(yè)空間資產(chǎn)上市平臺目標的堅實后盾和儲備資源。華安基金將一如既往堅持“持有人利益優(yōu)先”，繼續(xù)本著誠實信用、勤勉盡責的原則管理好公司旗下產(chǎn)品，謹慎開展和推動華安張江光大園REIT的擴募工作。
關(guān)鍵詞：
責任編輯：Rex_22
