投資摘要：
(資料圖)
市場行情：
本周（6.12-6.16）A 股地產指數（申萬房地產）漲幅0.23%（上周1.23%），A 股大盤（中證A 股）漲幅2.88%（上周-1.05%）；H 股地產指數（克而瑞內房股領先指數）漲幅3.45%（上周5.08%），H 股物業指數（恒生物業服務及管理指數）漲幅3.22%（上周2.48%），H 股大盤（恒生指數）漲幅3.35%（上周2.32%）。本周A 股地產板塊表現弱于大盤、H 股地產板塊表現強于大盤、H 股物業板塊表現弱于大盤。
行業基本面：
新房銷售下滑，二手房增速回落。從數據來看，28 城商品房累計銷售面積（1.1~6.18）同比增長13.2%，本月至今（6.1~6.18）同比下滑-18.8%，上月整月同比增長24.1%；其中一線城市（4 城）本月至今（6.1~6.18）同比增長2.6%、三線（14 城）城市本月至今（6.1~6.18）同比下滑22.0%。12 城二手房成交面積（1.1~6.18）同比增長42.0%，本月至今（6.1~6.18）同比增長17.0%，上月整月同比增長49.5%；其中，一線城市（4 城）本月至今（6.1~6.18）同比增長39.0%，上月整月同比增長43.6%；二線城市（6 城）本月至今（6.1~6.18）同比增長3.1%，上月整月同比增長54.4%。
土地市場持續下行。從數據來看，100 大中城市本年累計（2022.12.26~2023.6.11）成交土地建面同比下滑10.4%，上周累計同比下滑8.0%；本周100 大中城市（6.5~6.11）土地成交溢價率2.3%，上周4.8%；100 大中城市本年累計（2022.12.26~2023.6.11）土地成交總價同比下滑22.4%，上周累計同比下滑20.4%。
內債融資偏弱。從數據來看，境內地產債發行規模（1.1~6.18）累計同比下滑5.7%，5 月（6.1~6.18）同比下滑15.4%。
多個二線城市優化房貸政策、發放購房補貼。6 月15 日，鄭州市提出，落實差別化住房信貸政策，合理確定住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融支持和服務工作。大連出臺穩樓市新政，包括持續優化公積金各項支持政策，下調三季度新發放首套房貸款利率下限，房交會期間購房每平米補貼200 元。6 月16 日，南京市六合區對符合條件的人才購買新房每平方米補貼300 元，鼓勵開發企業在現有優惠價格以外再給予團購優惠。6 月18日，天津擬將首套住房公積金貸款最高限額由80 萬元提高至100 萬元，第二套住房公積金貸款最高限額由40 萬元提高至50萬元。
投資策略：
我們認為，當前供需兩端政策都在確保房地產市場回歸平穩發展，政策正在形成合力，銷售市場雖有波動，但從年內整體來看，依然處于觸底回升之中。但銷售的分化程度也在提升，銷售與拿地都在向高能級城市集中。我們推薦重點布局高能級城市，具有信用優勢的優質央企、國企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產負債狀況的優質民企。優質頭部房企將受益于融資政策的支持進一步優化資產結構，有望抓住行業出清與競爭格局改善的機會在需求回暖之時搶占先機，高能級城市布局較多的保利發展、越秀地產、金地集團、龍湖集團等龍頭房企將有望受益。
風險提示：行業政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續下滑的風險、銷售不及預期的風險、資產大幅減值的風險。
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責任編輯：Rex_19
