上半年各地出臺超300條新政支持樓市：發(fā)補貼，降利率，提高貸款額度
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2023年上半年各地政策仍保持寬松趨勢，近百城調(diào)整住房公積金政策的同時，多地放松住房限購限售。與此同時，隨著今年6月LPR的下行，房貸利率降至歷史低位。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，上半年全國有超百省市（縣）出臺政策超300條，公積金支持政策仍是重要舉措之一、購房補貼政策亦是各地因城施策的主要手段。部分城市涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面。
從政策調(diào)控節(jié)奏來看，一季度政策出臺節(jié)奏相對穩(wěn)定，政策效果顯現(xiàn)疊加積壓需求釋放，市場活躍度整體提升。三四線城市前期政策出臺較多，政策空間已受限，5月以來政策的出臺頻次也逐步放緩。部分核心城市如杭州、南京等繼續(xù)微調(diào)政策，進一步穩(wěn)定市場預(yù)期。
上半年近百城調(diào)整公積金政策
優(yōu)化公積金政策成為近兩年各地支持房地產(chǎn)市場發(fā)展、促進需求釋放的主要手段之一。
可以看到，多城出臺提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、“一人購房全家?guī)汀薄⑻崛」e金用于支付首付款、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、提高租房提取公積金額度等政策。
以今年上半年為例，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，上半年近百城調(diào)整住房公積金政策，其中一線城市中深圳、上海、廣州均調(diào)整了多孩家庭公積金貸款額度，北京優(yōu)化公積金提取條件；二線城市中，烏魯木齊、大連、濟南、長沙、太原、杭州、合肥、鄭州、寧波、蘇州、南昌等城市均降低公積金首付比例或提高貸款額度。
以上海為例，自2023年5月1日起，符合上海市住房公積金貸款規(guī)定的多子女家庭購買首套住房，最高貸款限額（含補充公積金最高貸款限額）在上海市最高貸款限額的基礎(chǔ)上上浮20%。即個人最高貸款限額為60萬元，繳交補充住房公積金的，最高貸款限額在上述限額基礎(chǔ)上增加12萬元；家庭最高貸款限額為120萬元，繳交補充住房公積金的，最高貸款限額在上述限額基礎(chǔ)上增加24萬元。
廣州則于今年6月28日發(fā)布新政，明確生育二孩及以上的家庭(至少一個子女未成年)使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30%。按照新政，一人貸款的最高額度可達78萬元，兩人或兩人以上一起貸款的最高貸款額度可達130萬元。
蘇州則自4月21日起住房公積金政策有所調(diào)整（不包括工業(yè)園區(qū)），個人貸款額度上限由45萬元提高到60萬元，家庭貸款額度由70萬元提高到90萬元。
在業(yè)內(nèi)看來，調(diào)整公積金貸款政策有利于降低購房者置業(yè)門檻，較低的貸款利率也有利于減少家庭貸款利息支出，減輕還貸壓力，同時也提高了公積金資金池的使用效率。
超20城放松住房限購限售
在住房限制性政策方面，各地繼續(xù)放松限購區(qū)域，降低居民購房門檻。
據(jù)國是直通車報道，以限購、限貸、限售、限價為代表的行政性、限制性購房政策一度被視為各地樓市調(diào)控工具箱中的“殺手锏”。不過，隨著中國房地產(chǎn)市場進入新階段，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場難再現(xiàn)過去的狂飆式發(fā)展。當(dāng)下，多地樓市調(diào)整壓力加大，面臨市場信心恢復(fù)緩慢、交易活躍度走低等情況，限制性購房政策在因城施策時，適配度已有所下降。
據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2023年上半年，就有14城放松限購、10城放松限售。
其中，限購政策放松的城市包括滎陽、濟南、長沙、杭州、武漢、贛州、深圳、無錫、廈門、沈陽、鄭州、合肥、寧德、南京等城市。限售政策放松的城市包括惠州、揚州、長沙、常州、深圳、徐州、廈門、鄭州、青島、福清等。
例如杭州臨平、余杭、錢塘區(qū)部分街道納入差異化限購范圍，非戶籍居民滿足1個月社保即可在當(dāng)?shù)刭彿浚缓戏蕪]陽區(qū)部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買住房不限購；鄭州滎陽等地區(qū)放開限購。同時，住房政策針對特定人群持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，如長沙對人才放松購房限制條件，合肥對老年成員家庭及多孩家庭增加限購套數(shù)。
此外，發(fā)放購房補貼也是各城市支持住房消費的重要手段之一，政策頻次及占比保持高位。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年已有超50城執(zhí)行購房補貼政策，補貼方式主要包括按套或面積一次性補貼、一次性或分期撥付契稅補貼、發(fā)放消費券補貼、人才購房補貼、購房價款的一定比例補貼等。
超40城下調(diào)首套房貸利率下限至4%以下
在房貸利率方面，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，下調(diào)個10基點，5年期以上LPR為4.20%，同樣下調(diào)10個基點。
伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當(dāng)前購買首套房和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個基點）、4.8%（5年期以上LPR+60個基點），已降至歷史低位。
今年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023以來全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，隨著符合條件的城市逐漸下調(diào)利率下限，二季度以來調(diào)整首套房貸利率的城市數(shù)量有所減少。5月以來，前期積壓需求釋放完成后，購房需求釋放動能減弱，基本面較弱的城市市場調(diào)整壓力增加，房價仍有下跌預(yù)期。6月底啟動新一輪評估期，各地根據(jù)2023年3月-5月的新房價格變化決定是否調(diào)整房貸利率下限，部分城市下調(diào)房貸利率的預(yù)期仍在。
從重點城市來看，6月，重點城市首套房商貸平均利率降至4.0%、二套利率降至4.91%，首套、二套房貸利率均處于低點。未來或?qū)⑦M一步下降，進而降低購房利息成本，有助于購房需求釋放。
中指研究院認(rèn)為，短期來看，預(yù)計需求端政策仍將聚力降低購房門檻和購房成本，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區(qū)一策”、結(jié)合生育政策等或是重要方向，如信貸端優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低首付比例、降低房貸利率等，針對改善性住房需求的信貸政策有望加力。此外，優(yōu)化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的舉措之一。企業(yè)端政策仍將側(cè)重緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風(fēng)險上，對房企的金融支持措施有望繼續(xù)落地。另外，“保交樓”資金和配套舉措也有望進一步跟進，穩(wěn)定市場預(yù)期。（澎湃新聞記者 計思敏）
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